Драстичното поскъпване на жилищата и наемите в България през последните години не успява да предизвика организирано обществено недоволство, нито намерения за регулация от страна на многобройните правителства, сменили се дотук. Наемите и ипотеките стават все по-недостъпни, но това продължава да се приема като неизбежна пазарна тенденция, късмет за собственици и инвеститори или като индивидуален проблем за тези, за които цената на живота, най-вече в София и големите градове, става все по-непосилна.
Липсата на достатъчно критични анализи и особено на феминистка гледна точка към жилищния проблем в България ни мотивира да разгледаме данните за поскъпване на жилищата и по какъв начин различни социални групи са засегнати от развиващата се ситуация.
Жилищната криза вече е тук
Непрекъснато увеличаващите се разходи за жилище са един от най-сериозните социални проблеми в множество европейски градове през последните години. Наеми, чиято цена надхвърля 50% от доходите, ипотеки за десетилетия напред, прехвърляне на дълг към следващите поколения или принудително изселване, при което жилището се губи, но дългът остава, са само част от кризисната ситуация, създадена от спекулиране с недвижими имоти.
Както на местно, така и на европейско ниво се търсят решения за справяне с проблема. През 2025 г. за пръв път в Европейския парламент започва работа комисия, която разглежда правото на дом и факторите, изкривяващи пазарите на недвижими имоти в Европа. Първият план за достъпни жилища на ниво ЕС беше представен наскоро, а множество европейски градове от години прилагат различни политики, за да осигурят достойни домове на жителите си – от регулация на платформи за туристически наем като Airbnb, финансови помощи за определени групи с ограничени възможности или специални договори за наем, в които общините са посредник и гарант. В редица европейски страни правото на достъп до жилище създава силна мобилизация сред граждански организации и активистки групи, които се борят животът отново да е достъпен в градовете, които обитаваме.
Междувременно в България жилищният проблем често остава невидим или подценен. Отчасти това се дължи нависокия дял на жилищна собственост (86% през 2024 г.), който традиционно се възприема като знак за стабилност и защита от подобни кризи, създавайки впечатлението, че у нас достъпът до дом е до голяма степен решен въпрос. Това обаче прикрива нарастващите неравенства и несигурност, пред които са изправени много хора – особено млади хора, семейства с ниски доходи, самотни родители и възрастни. За тях наемите, ипотеките и дори разходите за битови сметки все по-често надхвърлят реалните финансови възможности.
Факт е, че доходите в България през последните години са нараснали. Ако сравним общия среден доход на човек през 2016 г. и 2025 г., ще видим, че той се е увеличил номинално със 179%. Това обаче не означава автоматично по-висока покупателна способност. За същия период натрупаната инфлация достига 55,3%, което значително редуцира реалния ръст на доходите. След корекция за инфлация увеличението на реалните доходи е приблизително 79,5%, тоест значително по-ниско от номинално отчетеното.
За същия период от време само жилищата са поскъпнали средно със 133%. Само през 2025 г. цените им са се увеличили с 15,1% на национално ниво, а България е втората страна в ЕС с най-голям скок на цените след Португалия за периода 2024-2025. От 2024 до края на 2025 г. наемите в София са се покачили с 20% и то непосредствено след рекорден скок от 24% между 2023 и 2024 г. В други областни центрове наемите също се покачват драстично – в Бургас и Варна скокът на цените е с между 10 и 15% .
Разликата между номиналния и реалния ръст на доходите показва степента, в която инфлацията ерозира покупателната способност, докато индексът на цените на жилищата проследява самостоятелна динамика, която значително изпреварва реалния ръст на доходите.
До скоро покупката на жилище или имот беше възприемана като една от малкото гаранции за стабилност в климат на политическа и икономическа несигурност. Днес обаче непрекъснато повишаващите се цени заплашват да оставят все повече хора без перспектива за собствен дом и дори без възможност за адекватни условия за жилище под наем. В същото време, поскъпващите имоти се разглеждат като икономически актив, даващ възможност за инвестиция и печалба за тези, които могат да си го позволят. Политиките в областта на жилищното настаняване остават ограничени, а социалният жилищен фонд е крайно недостатъчен, което оставя все повече хора без реална алтернатива на скъпия частен пазар.
Жилището като поле на неравенства
Жилищата не са неутрална и аполитична тема. Различните социални групи имат разминаващи се и понякога противоположни интереси по отношение на пазара на недвижими имоти. За едни поскъпването на жилищата означава сигурност и печалба, а за други — невъзможност да планират бъдещето си. В този контекст жилищните политики са изключително силен инструмент за регулация, а липсата им допринася за задълбочаваща се жилищна криза, в която вече живеем.
Знаем докъде може да доведе жилищният балон и митът за “саморегулиращия се” пазар, както показа кризата от 2008 г. Но ако България не беше особено засегната тогава, днес, страната се нарежда сред държавите с най-бързо растящи цени на жилищата в Европейския съюз, както виждаме от статистиката по-горе А докато цените на имотите и наемите продължават да растат, доходите от труд все по-малко гарантират достъп до жилище,. Все по-често възможността да имаш дом зависи не от професионален успех и доходи от труд, а от наследство, семейна подкрепа или задлъжняване в размери, които не са съвместими със средните за страната доходи.
Сравнителни изследвания между европейски държави показват, че стабилността на пазара на труда и ниската безработица не са в състояние сами по себе си да решат жилищните проблеми. Данните сочат, че в България има едновременно ниски нива на безработица и на трудова несигурност, които обаче са съпътствани с особено висок процент домакинства, изпитващи материални лишения (19% от домакинствата не могат да поддържат дома си топъл, най-високият процент в ЕС ).
Но жилищната криза в България не се проявява еднакво навсякъде. В големите градове възможностите за работа, образование и развитие привличат хора, но те не са лесни за оползотворяване, ако не можем да си позволим да живеем там. За много хора изборът означава живот в пренаселени жилища или дълги ежедневни пътувания, за да останат близо до професионалните възможности и социалния живот, които градът предлага.
Икономическите неравенства очертават и осезаеми вътрешни линии на разделение в самите градове. От едната страна стои реалността на отдалечени и непривлекателни квартали с инфраструктурни проблеми — липса на транспорт, замърсяване, занемарени публични пространства. От другата е привилегията на живот в централни райони с достъп до паркове, поддържана инфраструктура, култура и услуги. Поскъпването на имотите засяга не само мястото, на което се прибираме, но и пренарежда ежедневната инфраструктура на живота. Малки и достъпни магазини, пазари и услуги постепенно изчезват, заменени от пространства, ориентирани към по-платежоспособни жители.
Посочените проблеми имат и своята огледална страна в малките градове и други населени места, където липсата на възможности за работа, адекватен транспорт, здравни и социални грижи спомагат за обезлюдяване, съпътствано с пустеещи и рушащи се жилища и липса на интерес към покупка или наем на вакантните такива. Не са редки случаите, в които жилища в села или слабо населени места, в които са вложени спестяванията на няколко поколения, биват продавани под реалната си цена, заради липсата на интерес към тях. В същото време някои от тези места се превръщат в привлекателни дестинации за чуждестранни граждани и т.нар. дигитални номади, привлечени от по-ниските разходи и данъци. За местните това често означава нов натиск върху цените на земята и жилищата, както и пренареждане на местната икономика според нуждите на новодошлите.
Същевременно броят на социалните жилища е сведен до минимум, като много общини нямат средства за поддържането им, а оскъдният брой свободни за настаняване апартаменти често се нуждаят от основен ремонт или са напълно негодни за обитаване. Строежът или покупката на жилища, които трайно остават държавни е крайно недостатъчен за броя нуждаещи се, а продажбата на общински жилища е основната причина за почти цялостното унищожаване на публичния жилищен фонд. През 2021 г. общинските жилища са представлявали едва 0,8% от общия брой жилища в страната.
Ненамесата на държавата е допълнена от липсата на адекватна данъчна политика – изключително ниските данъци за притежаване на имот не стимулират по никакъв начин отдаването му под наем, а по-скоро улесняват поддържането на празни жилища. Липсата на регулация на наемите, от своя страна, улеснява некротролируемото им поскъпване.
По този начин се очертава най-характерният парадокс на българския жилищен фонд: 38,9 % от жилищата в страната са необитавани, като дори в общините с най-ниски стойности като София и Пловдив делът им не спада под 30% а същевременно 33,8% живеят в пренаселени жилища. Това е почти двойно над средното за Европейския съюз (16,9%) и показва, че жилищният проблем в България не е липса на жилища, а липса на достъп до тях.
Кой плаща цената на жилищната криза
Най-уязвими са безспорно хората, които са останали на улицата и нямат никакъв достъп до жилище. Тези случаи са едва най-видимата /или невидима/ част от социалният проблем с липсата на жилища и показват как домът е ключов за осигуряване на индивидуалното, но и социалното ни съществуване: не само покрив, но и санитарни условия, адресна регистрация, електричество, възможност за приготвяне на храна са жизнено необходими за оцеляването ни. В допълнение, достъпът до здравеопазване, образование, социално осигуряване и помощ за намиране на работа са изключително трудни за хората без дом, които са често дискриминирани и отхвърляни.
Но бедността и социалното изключване, свързани с достъпа до жилище засягат много по-широк кръг от хора, отколкото си представяме. За много от нас вероятността да останем без дом е по-голяма отколкото тази да успеем да имаме собствено и изплатено жилище. Просрочването на плащания по ипотеки, наем или сметки засяга 18,7% от хората в България, отново двойно на средното за ЕС – 9,2%, въпреки че тук сме далеч от рекорда на Гърция, където са цели 42,7%. Спиралата от дълг, бързи кредити, невъзможност за покриването им и в резултат дори отнемането на жилище не е нещо необичайно за българската действителност. Това показва, че за значителна част от населението домът е не източник на сигурност, а постоянен източник на финансов риск.
Жилищната криза не засяга всички по един и същи начин, а възпроизвежда и задълбочава вече съществуващи класови и етнически неравенства. Докладът Дом за всеки: мисия (не)възможна отбелязва, че процентът на хората изправени пред жилищни проблеми е толкова висок, че е важно да бъде посочен като общодържавен проблем, а не като етнически такъв. Въпреки това е важно да посочим огромната пропорция на хора от ромски произход, които живеят в пренаселени жилища или изпитват жилищни лишения – съответно 79% и 57%, при 34% и 16% за общото население.
Подобрението на някои от тези показатели в последните години далеч не означава решение на проблема. Както отбелязва Михаил Мишев в анализа си в Ромало “когато България казва „намалихме бедността сред ромите от 86% на 53%“, тя описва движение от бездна към пропаст. Разлика, която означава оцеляване, но не и достойнство”. Тук специфичната уязвимост е свързана не само със възможността за осигуряване на жилище, а и с несигурността за запазването му. Показателен е случаят с жилищата в кв. Западна фабрика в София, толерирани, но не и узаконени с десетилетия от районната администрация, които изведнъж се оказват опасни и незаконни, а разрушаването им – спешно. Този тип случаи показват, че жилищната несигурност може да бъде произведена и чрез административно /без/действие, а след това санкционирана чрез насилствена намеса.
Достъпът до дом е ключов, но сам по себе си не елиминира неравенството
Снабдяването с дом и достойни условия на живот са ключови предпоставки за възможността за нормален и сигурен живот, но социалните неравенства не приключват с предаването на ключовете. Домът е мястото, в което се концентрират неплатеният грижовен и домакински труд – дейности, които в преобладаващата си част се поемат от жените. По данни на Европейския институт за равенство, през 2024 г. 61% от жените в България извършват домакински труд, докато при мъжете този дял е 33%. При грижата за деца и болни и възрастни в домакинството се наблюдават подобни различия: 41% от жените и 19% от мъжете полагат повече от 35 часа грижа седмично за децата в домакинството. При грижата за болни и възрастни разликата е по-малка, но все пак значителна – 27% жени и 18% мъже полагат грижовен труд за повече от 20 часа на седмица. В този контекст жилищната несигурност се преплита с икономическата уязвимост по начини, които остават често невидими в доминиращите дебати за пазара на имоти.
Жените се намират в по-уязвима позиция в контекста на жилищна криза поради по-ниски средни доходи, по-чести прекъсвания на трудовия стаж с цел полагане на грижовен труд у дома и по-висока концентрация в нископлатени и феминизирани сектори. Така например разликата в заплащането между мъже и жени в България е средно 13% през последната година. Но тази разлика не отразява цялото неравенство. Докладът за глобалните неравенства на World Inequality Lab показва, че ако в изчисленията се включи стойността на неплатения домакински труд, разликите в икономическите ресурси между половете се удвояват.
В условията на растящи цени на жилищата, високи лихви и скъпи кредити, липсата на втори доход или стабилна заетост превръща достъпа до собствен дом в практически недостижим. Така съвместното съжителство или партньорството често престават да бъдат само личен избор и се превръщат в икономическа необходимост. За много жени това означава, че възможността за напускане на връзка или за самостоятелен живот е силно ограничена. И докато това е желан и съзнателно избран житейски проект за значителен дял от хората, също така е важно да отчетем обществения и икономически натиск за поддържането му и трудностите за напускане на жилище при раздяла или за самостоятелен живот с един доход, особено за жените.
Особено критична е уязвимостта в случаи на домашно насилие. Финансовата зависимост сама по себе си е форма на икономическо насилие и често върви ръка за ръка с физическото. А когато значителна част от доходите се отделя за покриване на ипотечен кредит, възможностите за напускане на насилника и дома се оказват още по-ограничени. В тази връзка, осигуряването на достатъчно кризисни центрове за настаняване на жертви на домашно насилие и финансовото им обезпечаване е буквално въпрос на живот и смърт.
В този смисъл жилищната криза не може да бъде разглеждана изолирано от въпросите за труда, грижата и социалното възпроизводство. Тя задълбочава съществуващите полови неравенства и прехвърля разходите за икономическата нестабилност върху домакинствата. Вместо да осигурява стабилност, домът все по-често се превръща в източник на дълг, несигурност и зависимост, което поставя под въпрос не само достъпа до жилище, но и самия модел на социална и икономическа сигурност.
Повече от покрив
Да мислим жилището като право означава да променим и начина, по който разбираме сигурността: не като личен проект, свързан със собственост, кредит и индивидуална отговорност, а като нещо, което се изгражда колективно и прави възможен самия живот, както и отношенията на грижа и принадлежност, които го поддържат. Това изисква не само повече публични жилища и по-силна регулация, но и по-дълбоко преосмисляне на самата идея за дом, който все по-често се разглежда като актив или инвестиция, вместо като основно условие за достоен живот.
Ако приемем, че домът е една от основните инфраструктури на живота, тогава жилищната политика не може да бъде мислена просто като технически или инвестиционен въпрос, а като въпрос на социална справедливост, който засяга начина, по който живеем, работим и се грижим един за друг. Това означава не само физически достъп до жилище, но и гаранция за стабилност, достъпност и възможност за достоен живот в него, защото без такава перспектива жилищната криза ще продължи да възпроизвежда същите неравенства.
В крайна сметка въпросът не е само кой може да си позволи дом, а кой има правото да остане — в града, в квартала, в дома си и в живота, който е изградил. Ако приемем, че жилището е една от основните материални предпоставки за сигурност и възпроизводство на живота, тогава борбата за дом е неотделима част от борбата за социална справедливост.
С финансовата подкрепа на БФЖ. Изразените възгледи и мнения са единствено на автора/-ите и не отразяват непременно тези на БФЖ. БФЖ не е отговорно за тях.
